Knight Frank consacre pour la première fois une étude au marché résidentiel haut de gamme de Marrakech. Le rapport, publié quatre semaines après l’édition 2026 du Wealth Report, place la ville ocre parmi les destinations qui gagnent en visibilité sur le marché international de l’immobilier « prime ».
Selon le cabinet international de conseil immobilier, Marrakech attire désormais au-delà de son image de destination de loisirs. La ville bénéficie d’une combinaison d’atouts qui pèse de plus en plus dans les décisions d’achat. Knight Frank cite notamment l’offre culturelle, les écoles internationales, les services de santé, la sécurité au quotidien, une accessibilité financière relative et le développement des infrastructures.
Le marché haut de gamme marrakchi se situe généralement entre 5 500 et 7 000 euros le mètre carré. Les prix ont progressé d’environ 10 à 15 % dans certaines zones au cours des deux dernières années, sous l’effet d’une offre limitée et d’une demande supérieure pour des biens clés en main de qualité. Malgré cette hausse, les niveaux de prix restent inférieurs à ceux observés dans plusieurs grandes villes européennes, ce qui renforce l’attractivité de Marrakech auprès d’acheteurs internationaux.
Le rapport identifie cinq zones particulièrement recherchées. La médina reste prisée pour ses riads, tandis que l’Hivernage et Majorelle attirent principalement sur le segment des appartements. Les secteurs Amelkis, Al Maaden et Route de Ouarzazate, la route d’Amizmiz et la Palmeraie Nord avec la route de Casablanca concentrent davantage l’offre de villas. La route d’Amizmiz est présentée comme le corridor de luxe le plus dynamique de Marrakech, tandis que la Palmeraie Nord conserve une place de choix grâce à sa localisation et à ses propriétés confidentielles dotées de jardins anciens.
L’étude met aussi en avant l’évolution du profil des acquéreurs. La France et le Royaume-Uni restent en tête, mais la demande s’élargit. La diaspora marocaine, les acheteurs installés à Dubaï, ainsi que les profils venus du Moyen-Orient et des États-Unis prennent une place croissante. Les acheteurs sont également plus jeunes, souvent âgés de 40 à 50 ans, plus mobiles et parfois accompagnés d’enfants scolarisés.
Pour Stella de Bagneux, agent référent de Knight Frank dans la région Marrakech-Safi, les acheteurs de biens haut de gamme sont aujourd’hui de jeunes familles, des professionnels du secteur technologique, des ménages du Moyen-Orient, des membres de la diaspora marocaine et des résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives.
Ce changement de clientèle transforme aussi les parcours d’achat. Knight Frank observe une montée du modèle « location d’abord ». Les futurs acquéreurs passent par une phase d’essai, louant une villa dans différents quartiers pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois, avant de décider d’acheter. Cette étape leur permet d’évaluer l’environnement, leur mode de vie sur place et le potentiel locatif du bien.
La dynamique immobilière de Marrakech est également portée par les grands projets d’infrastructures. La co-organisation de la Coupe du monde 2030 par le Maroc accélère plusieurs chantiers, dont l’extension prévue de la ligne ferroviaire à grande vitesse entre Casablanca et Marrakech, ainsi que celle de l’aéroport Marrakech-Menara. L’aéroport doit doubler sa capacité et renforcer la connectivité internationale de la ville, qui propose déjà des vols directs vers 111 destinations, dont New York et Riyad.
Dans le haut de gamme, les projets adossés à des marques hôtelières internationales restent un repère pour les acheteurs. Knight Frank cite notamment Mandarin Oriental, Aman et Fairmont, qui contribuent à rassurer une clientèle internationale en quête de qualité et de visibilité. Le cabinet souligne toutefois que la qualité de construction peut fortement varier en dehors des complexes reconnus, ce qui rend la vérification préalable indispensable.
Sur le plan fiscal, le rapport présente le Maroc comme un environnement relativement favorable, notamment en l’absence d’impôt sur la fortune et sur les successions, et grâce à un réseau de conventions destinées à éviter la double imposition.
Pour Knight Frank, Marrakech évolue vers un marché de résidence secondaire plus structuré et plus international. L’offre de biens de haute qualité reste limitée, tandis que la demande continue de se diversifier. Le cabinet anticipe une hausse d’environ 6 % des valeurs des biens de prestige en 2026, portée par la demande internationale, la rareté des biens et l’amélioration des infrastructures.
