Le marché immobilier marocain traverse une situation inhabituelle. Les transactions se contractent fortement, mais l’ajustement des prix reste sans commune mesure avec le recul des ventes. Pour les ménages qui espéraient qu’un ralentissement du marché faciliterait l’accès à la propriété, la correction reste donc limitée.
Les dernières données officielles permettent d’abord de mesurer l’ampleur du décrochage. Au premier trimestre 2026, le nombre de transactions immobilières a chuté de 40,2% par rapport aux trois derniers mois de 2025, selon l’indice publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. Les ventes de logements ont reculé de 38,4%, celles des terrains de 45,9% et celles des biens professionnels de 40,2%.
Le chiffre de 40,2% doit cependant être manié avec précaution. Il correspond à une comparaison avec le quatrième trimestre 2025. Sur un an, la baisse des transactions atteint 9,3%, dont 10,7% pour le résidentiel. Le marché ralentit donc réellement, mais l’effondrement apparent d’un trimestre à l’autre est accentué par une fin d’année 2025 particulièrement active.
Les prix n’ont pas totalement échappé à la correction. Contrairement à l’idée d’une hausse généralisée de l’immobilier, l’indice officiel fait état d’un recul de 2,4% entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026 et de seulement 0,4% sur un an. Dans le résidentiel, la baisse annuelle se limite à 0,6%. Autrement dit, le véritable paradoxe tient moins à une augmentation uniforme des prix qu’à leur résistance face à une contraction beaucoup plus forte des volumes échangés.
Cette distinction est importante. L’indice de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC repose sur les transactions enregistrées et renseigne largement sur le marché secondaire. Il ne décrit pas à lui seul toute la réalité du logement neuf, où les prix proposés aux acquéreurs peuvent suivre une trajectoire différente.
Les signaux envoyés par le secteur de la construction confirment cette tension. Dans sa note de conjoncture publiée en juillet, le Haut-Commissariat au Plan estime que la construction de logements est restée modérée au deuxième trimestre 2026 dans un contexte de maintien de la hausse des prix de vente. Le solde d’opinion des professionnels concernant ces prix s’est renforcé de 22 points sur un an. Dans le même temps, l’activité de construction aurait progressé de 2,1%, tandis que les ventes de ciment ont rebondi de 8% après une contraction de 10,9% au trimestre précédent.
Le marché présente ainsi deux visages. Dans l’ancien, les transactions se raréfient et les prix enregistrés corrigent, mais modérément. Dans le neuf, les professionnels continuent de signaler des prix de vente orientés à la hausse, alors que la construction résidentielle demeure relativement contenue.
Les écarts observés dans les grandes villes montrent à quel point le ralentissement peut être brutal. Entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, les transactions ont plongé de 55,4% à Rabat, de 53,3% à Marrakech, de 37,8% à Casablanca et de 36,4% à Tanger. Les prix y ont également reculé sur la même période, respectivement de 4,7%, 1,5%, 2,7% et 3,9%.
La baisse des ventes n’entraîne donc pas mécaniquement une diminution de même ampleur des valeurs immobilières. Un propriétaire qui n’est pas contraint de vendre peut différer la transaction plutôt que consentir une forte décote. Du côté du neuf, les promoteurs doivent composer avec le coût du foncier, de la construction et du financement, ce qui réduit également leur capacité à diminuer fortement leurs tarifs.
Pour l’acquéreur, l’équation ne dépend d’ailleurs pas uniquement du prix affiché. Le financement pèse directement sur la capacité d’achat, particulièrement pour les ménages qui doivent emprunter sur de longues périodes. Le crédit devient alors l’autre variable déterminante de l’accès à la propriété.
L’intervention publique soutient parallèlement une partie de la demande. Début juin, le programme d’aide directe au logement avait dépassé 105.000 bénéficiaires. Quelque 218.000 demandes avaient été enregistrées. Les moins de 40 ans représentaient 52% des bénéficiaires et les Marocains résidant à l’étranger 24%.
La répartition des acquisitions est particulièrement révélatrice. Selon les chiffres communiqués par le secrétaire d’État chargé de l’Habitat, 60% des bénéficiaires ont acheté un logement coûtant moins de 300.000 dirhams. Une proportion identique, présentée comme appartenant à la classe moyenne, a bénéficié d’une aide de 70.000 dirhams.
Le dispositif public contribue donc à maintenir une demande solvable sur certaines catégories de logements neufs, alors même que les statistiques des transactions immobilières font ressortir un ralentissement marqué. Cette coexistence aide aussi à comprendre pourquoi il faut éviter de lire les 40,2% de baisse comme le reflet uniforme de l’ensemble du secteur.
Le problème de fond reste celui de la rencontre entre ce que les ménages peuvent financer et les prix auxquels propriétaires et promoteurs acceptent de vendre. Lorsque l’écart devient trop important, le marché ne s’ajuste pas nécessairement par une chute rapide des prix. Il peut commencer par se gripper. Les biens restent disponibles plus longtemps, les acheteurs reportent leur projet et le nombre de transactions diminue.
C’est précisément ce que montrent les chiffres du début de 2026. Le résidentiel a perdu 38,4% de ses transactions en un trimestre, alors que ses prix n’ont reculé que de 3%. Sur un an, l’écart est encore plus frappant, avec 10,7% de ventes en moins pour une diminution des prix limitée à 0,6%.
Pour les candidats à la propriété, le ralentissement ne s’est donc pas transformé en véritable fenêtre d’achat à prix cassés. Le marché marocain vend moins, mais les valeurs résistent encore. Entre un ancien qui corrige lentement, un neuf confronté à des prix toujours tendus et des ménages dont la capacité d’achat reste déterminante, l’immobilier semble avoir choisi l’attentisme plutôt qu’une baisse brutale.
